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Die anhaltend niedrigen Zinsen veranlassen viele Menschen darüber nachzudenken sich ein Eigenheim zu leisten. Grundsätzlich ist das eine sehr gute Idee, es gibt aber dennoch wichtige Punkte die im Vorfeld der Klärung bedürfen um später nicht in Schwierigkeiten zu geraten.
Pauschal ist diese Frage nicht zu beantworten. Es hängt vor allem von vielen sozioökonomischen Faktoren ab ob sich der Wohnungssuchende für Eigentum oder Mietverhältnis entschieden sollte.
Grundlegende Fragen hierzu sind:
Ebenfalls kann der so genannte Miet-Kauf-Indikator herangezogen werden. Hier handelt es sich um eine Faustregel die aber durchaus ihre Berechtigung hat. Im Groben gibt dieser Indikator an wieviele Jahresmieten für den Kauf dieser Immobilie aufgebracht werden müssten. Liegt dieser Wert unter 20 sollte man sich für den Kauf entscheiden bei über 20 wäre, jedenfalls kurzfristig, eine Miete sinnvoller. Natürlich spielen auch das eingesetzte Eigenkapital sowie das notwendige Fremdkapital und dessen Finanzierung eine entscheidende Rolle.
Anbei ein einfaches Beispiel:
Eine Wohnung für eine Familie kostet € 1.500,- im Monat, also € 18.000,- im Jahr. Wenn man diese Wohnung kaufen will müsste man € 450.000,- dafür bezahlen. Man dividiert nun den Kaufpreis (€ 450.000,-) durch die Jahresmiete (€ 18.000,-) und kommt auf den Indikator von 25 demnach diese Immobilie zu teuer ist.
Als Faustregel gilt darüberhinaus: Je kürzer man eine Immobilie besitzt desto teurer wird diese Anlage. Dies ist unter anderem auch auf die mit dem Kauf verbundenen Nebenkosten, die 8-10% des Preises ausmachen können, zurückzuführen. Diese Kosten sind mit der Wertsteigerung, auf die man sich nicht verlassen sollte, in kurzer Zeit kaum zu verdienen.
Es stehen einigen Vorteilen im Eigenheim zu wohnen (keine Mietbelastung, mögliche Wertsteigerung, Altersvorsorge wenn die Liegenschaft abbezahlt ist, etc.) auch viele Nachteile (Orts- bzw. Arbeitgeberwechsel, Einschränkung der Mobilität, Aufwände zur Instandhaltung, möglicherweise längerer Verkaufsprozess in (Geld-)Notsituationen, etc.) gegenüber.
Die Restschuld und die damit verbundene Unsicherheit wie es nach der bspw. 10-jährigen Zins-Bindung weitergeht bleibt in jedem Fall. Grundsätzlich ist für die Frage ob mieten oder kaufen auch der Vergleich welchen Mietaufwand man in der Phase der Finanzierung gehabt hätte entscheidend.
Im obigen Beispiel hätte man in 10 Jahren € 180.000,- Miete (ohne übliche Mietsteigerung gerechnet!!) zu bezahlen gehabt – dem gegenüber stehen, bei gewöhnlicher Verzinsung, ca. € 150.000,- Darlehensrückzahlung an das Kreditinstitut. Auch wenn der Mieter das ursprüngliche Eigenkapital iHv € 75.000,- verzinst angelegt hätte würde der Käufer dennoch bedeutend besser dastehen. Denn der Käufer hat in dieser Zeit schon über 1/3 seiner Schulden bezahlt was einem Vermögenszuwachs in ebendieser Höhe entspricht während der Mieter nach wie vor über kein Eigentum verfügt. Wenn in einem solchen Beispiel dann auch noch die Immobilie an Wert gewinnt fällt der Vermögenszuwachs des ursprünglichen Käufers noch eindeutiger aus.
Es spielen auch die zuvor schon erwähnten Lebensumstände eine große Rolle. Wenn man, bspw. aus beruflichen Gründen, nicht über längere Zeit den gleichen Ort bewohnt bringt ein Mietvertrag mit eventueller Befristung mehr Flexibilität. Das Gefühl jedoch, im eigenen Heim zu leben, wird wiederum von andern Typen geschätzt.
Letztlich sollte sich also derjenige der langfristig am gleichen Ort leben kann/möchte, finanziell auf sicheren Beinen steht und auch langfristig einen Kredit bedienen kann für das Eigentum entscheiden. Wer sich aber die Flexibilität iSv möglichen Wohnortwechsel etc. wahren möchte, wenig Eigenkapital zur Verfügung hat oder auch im Falle einer Renovierung keine Kosten tragen möchte sollte sich für die Miete entscheiden.
Wenn die Zinsen, wie in er derzeitigen Situation, niedrig sind können sich aber auch höherpreisige Immobilien rentieren. Eine gute Strategie der Finanzierung ist neben einer zukunftsträchtigen Lage des Objektes sowie der ‘Sicherheit’ des Käufers, dass die Immobilie eher im Wert gewinnt als verliert, und einer fachmännischen und kompetenten Beratung vom Fachmann aber eine Grundvoraussetzung.
